Год хороших достижений и больших планов

Уходящий год стал для строительной отрасли России одновременно успешным и очень напряженным. Несмотря на высокую ключевую ставку Центробанка РФ, рост себестоимости работ и строительных материалов, страна сохранила высокие объемы ввода жилья, активизировала ипотечное кредитование и запустила системные изменения в рамках нового национального проекта «Инфраструктура для жизни». Однако уже сейчас власти четко обозначают, какие вызовы стоят перед отраслью в 2026 году — и какие меры необходимы, чтобы избежать провала в среднесрочной перспективе.

Жилищное строительство: рекордный ввод и угроза «жилищного провала»

По итогам 2025 года в России будет введено около 107 млн кв. м жилья, что соответствует 0,73 кв. м на человека — показателю, который без преувеличения можно назвать высоким, тем более на фоне сложившихся экономических условий. Такой темп строительства, развитие жилищного строительства и рынка ипотеки позволили улучшить жилищные условия 3,8 млн семей. «За год отрасль вырастет еще более чем на 3%. Ввод будет чуть меньше прошлого года, на уровне 107 млн, но при такой высокой ставке это очень хороший показатель», — отметил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

В свою очередь, министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин рассказал, что сейчас в стадии строительства сейчас находится 121 млн кв. м многоквартирного жилья, что соответствует примерно 2,5 млн квартир и превышает показатель предыдущего года на 6,6 млн кв. м. «Строительство осуществляют 4430 застройщиков. С учетом нежилой площади показатель еще выше и составляет 200 млн кв. м», – уточнил министр.

Однако уже сейчас власти предупреждают: снижение числа выданных разрешений на строительство на 15% в 2025 году чревато дефицитом предложения через три года. Дело в том, что в среднем жилье строится около трех лет, это означает, что в 2028 году будет на 15% меньше многоквартирного жилья.

Именно поэтому Марат Хуснуллин видит одной из главных задач на будущий год – наращивание градостроительного потенциала. «Задача — увеличить градпотенциал: ту документацию, которая позволяет начать строительство. Чтобы, когда ситуация по денежно-кредитной политике нормализуется, мы были готовы строить больше. Потому что только повышенный объем предложения позволяет снижать стоимость жилья. Чем выше будет предложение, тем жилье будет дешевле», — сказал Марат Хуснуллин.

Ипотека как драйвер рынка

Безусловно, ключевым драйвером всей строительной отрасли остается ипотечный рынок. В этом году ипотечный портфель банков достиг 21,3 трлн рублей (+5% к 2024 году), а выдано около 912 тыс. кредитов на сумму 4,1 трлн рублей — из них 562 тыс. по льготным программам. «Самой востребованной стала семейная ипотека… Мы в этом году почти 1,9 трлн выплатили на компенсацию процентной ставки граждан… Благодаря этому нам удалось удержать объем жилищного строительства», — рассказал вице-премьер.

Власти ставят четкий ориентир на будущий год: выдавать 4–5 трлн рублей ипотеки в год, чтобы избежать коллапса на рынке жилья. Но для этого, по мнению чиновников, ключевая ставка должна быть ниже 12%, а в идеале — 5–6%.

Особое внимание уделяется новым регионам РФ, где льготная ипотека под 2% пока выдана лишь по 7 тыс. кредитов — из-за нехватки предложения. Тем не менее, на 2026 год планируется вывести в стройку 1 млн кв. м жилья на этих территориях, при градпотенциале в 4,5 млн кв. м.

Национальный проект «Инфраструктура для жизни»

Знаковым событием этого года стал запуск масштабного нацпроекта «Инфраструктура для жизни», направленного на создание комфортной городской среды и развитие регионов. Мероприятия нацпроекта направлены на повышение комфорта городской среды. Главная задача инициативы — улучшать условия жизни людей и связность территорий России, особенно малых городов и населённых пунктов.

Во много благодаря мероприятиям этого проекта за прошедший год в России был совершен масштабный дорожный прорыв: отремонтировано, реконструировано и введено в эксплуатацию около 28 тысяч километров автомобильных дорог — на 14 % больше, чем годом ранее. На их покрытие уложено свыше 213 млн кв.м асфальтобетонного полотна. При этом все установленные плановые целевые показатели по федеральным и региональным трассам выполнены в полном объёме.

Сегодня качественное состояние дорожной инфраструктуры демонстрирует уверенный рост: доля федеральных дорог, соответствующих нормативным требованиям, достигла 74,2 %, опорной дорожной сети — 75 %, улично-дорожной сети крупнейших городских агломераций — 85 %, а региональных дорог — 56,5 %. Эти цифры свидетельствуют о системной и целенаправленной работе по повышению транспортной доступности и комфорта передвижения по всей стране.

Особое внимание уделено созданию устойчивой структуры расселения. Во всех субъектах РФ утверждены программы комплексного развития 2 160 опорных населённых пунктов — «ядер» территориального развития, где проживает более 70 % населения страны. Именно на их основе формируется каркас сбалансированного пространственного развития России. Реализация этих программ, по оценкам, позволит к 2030 году повысить качество городской среды в «опорниках» на 30 %, а к 2036 году — уже на 60 %.

В числе приоритетов, требующих усиления усилий на ближайшие годы, зампред Правительства РФ выделил модернизацию жилищно-коммунального хозяйства, комплексное развитие опорных населённых пунктов, расширение градостроительного потенциала регионов и дальнейшее обновление улично-дорожной сети.

Отдельного внимания заслуживают регионы-лидеры, демонстрирующие высокие темпы и качество реализации национального проекта «Инфраструктура для жизни». Среди них — Чеченская Республика, Республики Татарстан, Бурятия и Саха (Якутия), а также Калужская и Саратовская области, чьи достижения стали ориентиром для всей страны.

Новые регионы

Особое внимание в градостроительной политике страны занимают Донецкая и Луганская народные республики, а также Запорожская и Херсонская области. Фактически, эти регионы стали сплошными строительными площадками и за прошедший год удалось достичь значительного прогресса в восстановлении и развитии жилищной и инфраструктурной сферы.

Ключевым инструментом стимулирования жилищного строительства в новых регионах стала программа льготной ипотеки под 2%. «У нас действует программа льготного ипотечного кредитования под 2%. На сегодня мы выдали где-то порядка 7 тысяч кредитов. Пока это мало. Но это потому, что еще нет предложения в достаточном объеме», — сказал Хуснуллин.

В ближайшие годы жилищное строительство в этих регионах будет активизировано. Задача властей выйти на темпы строительства в этих регионах не ниже среднероссийских. Для решения этой задачи, отобрано 89 застройщиков и определены площадки с общим градостроительным потенциалом на 4,5 млн кв.м жилья.

Параллельно с жилищным строительством идет системная работа по обновлению транспортной и инженерной инфраструктуры. С каждым из новых регионов подписаны дорожные карты по ремонту и строительству дорог, где каждая улица и каждый участок трассы привязаны к конкретным срокам реализации.

Особый интерес вызывает новый вектор развития — береговая зона Черного моря в воссоединенных территориях. По словам Марата Хуснуллина, береговая полоса уже обследована с воздуха, составлены генеральные планы, проводится инвентаризация состояния объектов, дорог и инженерных сетей. При этом, уже есть интересанты в развитии этих территорий, бизнес видит потенциал развития туризма и рекреационной инфраструктуры на новых территориях.

Вызовы грядущего

Несмотря на положительную динамику текущего года, следующий — будет годом высокого напряжения для всей отрасли. 2026 год станет проверкой на прочность — как для регуляторов, так и для бизнеса. Успех будет зависеть от скорости наращивания градпотенциала, стабильности ипотечного спроса и способности сохранить финансовую дисциплину в регионах.

Одной из основных сложностей будущего становится отмена моратория на штрафы для застройщиков за нарушение сроков сдачи жилья. Недавно президент РФ Владимир Путин напомнил, что принято решение о прекращении моратория. Эта мера была введена в период пандемии и затем несколько раз продлевалась, но текущая ситуация на рынке жилья, по мнению главы государства, больше не требует такой поддержки. В связи с этим особое значение получают проекты жилых комплексов, которые строятся с нарушением сроков. Дело в том, что за время действия моратория в России начался массовый перенос сроков завершения строительства. Так, по данным Единого ресурса застройщиков, по состоянию на июнь 2025 года 54,2% новостроек по всей России, принятых в эксплуатацию, было сдано с задержкой. А по оценкам властей в общей массе строящегося жилья – по 19% проектов сроки перенесены.

Теперь главным вопросом сложившейся ситуации, помимо завершения строительства объектов, стал порядок выплаты накопившихся штрафов. Как рассказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, 1 января, когда закончится действие моратория на штрафы для застройщиков, по уже вступившим в силу судебным решениям застройщикам нужно будет выплатить более 100 млрд рублей. «Это может негативно сказаться на их состоянии и, в первую очередь, на небольших компаниях, для которых платежи могут стать критичными. Тем более на фоне текущего уровня продаж. Считаю, что нужно проработать механизм рассрочки этих платежей. Это позволит соблюсти права граждан и при этом не усугубить положение самих застройщиков», — заявил глава НОСТРОЙ.

Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин подчеркнул, что «штрафы за несоблюдение сроков ввода застройщиками придется платить в любом случае», но вопрос — как и когда? Ответом на этот вопрос станет специальный механизм, который сейчас прорабатывает Правительство РФ. Это позволит минимизировать рисков банкротства застройщиков.

Обозреватель Антон Мастренков специально для Строй Медиа